16.09.2020

Der Druck auf den Sozialwohnungsbau wächst

In der letzten Sitzung vor der Sommerpause hat der Eigenbetrieb Wohnungswirtschaft über aktuelle Entwicklungen, Maßnahmen und Bauvorhaben informiert. Der Gemeinderat hat das wohlwollend zur Kenntnis genommen, aber auch die Sorge geäußert, dass durch die Anhebung der Einkommensgrenzen der Bedarf nach Sozialwohnungen steige.
Die beiden Mehrfamilienhäuser in der Hans-Rohrer-Straße 21 und 23 wurden im April in Betrieb genommen.

Ralf Miller, Chef des Eigenbetriebs Wohnungswirtschaft, sagte, man lege Wert auf Substanzerhaltung. Alle Wohnungen seien belegt. Insgesamt verzeichne man eine geringe Fluktuation. Die Kaltmiete bei den Sozialwohnungen betrage im Durchschnitt 5,50 Euro pro Quadratmeter (es handle sich oft um ältere Bausubstanz), warm 7,18 Euro.

Im ersten Quartal habe man gemäß dem Intervall von zwei Jahren die Mieten angepasst. Aufgrund der besonderen Situation seien 2020 keine weiteren Mieterhöhungen vorgesehen. Nach der aktuellen Prognose werde die Leerstandsquote 2020 etwas höher ausfallen. Dies liege hauptsächlich an Renovierungsarbeiten, die man plangemäß und bei Gelegenheiten wie zum Beispiel einem Mieterwechsel vornehme.

Im Sachstandsbericht sind einige aktuell wichtige Gebäude aufgeführt.

Hochvogelstraße 50: Das Mehrfamilienhaus in der Hochvogelstraße wurde Ende 2019 bezogen. Die Restarbeiten, Mängelbeseitigungen und Abrechnungen sind abgeschlossen. Der gesetzte Kostenrahmen konnte eingehalten werden. Für die Baumaßnahme wurden 2,3 Millionen Euro (ohne Grundstück) veranschlagt und bewilligt. Der aktuelle Kostenstand beträgt 2,27 Millionen Euro. In den Abrechnungskosten ist als zusätzliche Maßnahme eine Photovoltaikanlage eingerechnet. Die Kosten pro Quadratmeter Wohnfläche betragen circa 2842 Euro.

Hans-Rohrer-Straße 21 + 23: Die beiden Mehrfamilienhäuser in der Hans- Rohrer-Straße 21+23 und die Nahwärmeversorgung für das Quartier wurden im April 2020 in Betrieb genommen. Für die Baumaßnahme wurden 5,4 Millionen Euro (ohne Grundstück) veranschlagt und bewilligt. Der aktuelle Kostenstand beträgt 4,54 Millionen Euro. Nach der aktuellen Kostenprognose sind keine Anzeichen für eine Kostenüberschreitung vorhanden. Die offenen Leistungen liegen im Bereich von rund 600 000 Euro. Mit dem Neubau, der Nahwärmeversorgung und neuer Außenanlage wurde das Gebiet deutlich aufgewertet.

Schweidnitzallee 23: Neubau von 18 Wohnungen.

Rosenstraße 1: Das Gebäude Rosenstraße 1 in Rißegg wurde erworben. Das Gebäude ist seit dem 1. Juli 2020 im Besitz der Stadt Biberach und in der Verwaltung des Eigenbetriebs. Als nächster Schritt stehen die Sanierung und Modernisierung an.

Theaterstraße 14 + 16: Für die Theaterstraße arbeitet die Verwaltung an einer gemeinsamen, übergreifenden Lösung mit den Nachbargrundstücken.

Bergerhauser Straße 93: Das Gebäude wurde wie beschlossen veräußert.

Schulstraße 26: Die denkmaltechnische Untersuchung und Klärung möglicher Zuschüsse konnte von der Firma JAKO aufgrund von Störungen durch die Corona-Krise nicht wie vorgesehen bis Ende Juni erstellt werden. Eine Machbarkeitsstudie liegt erst bis Ende 2020 vor.

Memelstraße 5: Die Ausschreibung für die neue Heizanlage in der Memelstraße 5 wird aktuell erstellt. Die Umsetzung ist im Herbst 2020 vorgesehen. Dauer circa ein bis zwei Wochen.

Hermann-Volz-Straße 31: Die Ausschreibung für die Erneuerung der Versorgungsleitungen der Warm- und Kaltwasserleitungen im UG läuft. Die Arbeiten sind vorbereitend für die anstehende Sanierung der sanitären Einrichtungen. Die Umsetzung erfolgt nach der Sommerpause. Dauer circa drei bis vier Wochen.

Einkommensgrenze bei 51 000 Euro

Die Einkommensgrenzen für den Erhalt eines Wohnberechtigungsscheines seien mit Wirkung vom 1. Mai 2020 erheblich erhöht und die Berechnungsmethode angepasst worden, informierte Ralf Miller in der Sitzung. Neu liege die Einkommensgrenze für Ein- und Zweipersonenhaushalte bei 51 000 Euro, was einem Bruttoeinkommen von 4250 Euro entspreche. Ab der dritten Person erhöhe sich die Einkommensgrenze um 9000 Euro pro Person.

Die Mieten lägen beim öffentlich geförderten Wohnungsbau in Biberach 33 Prozent unter dem Mietspiegel. Die Anzahl der „Wohnberechtigten“ werde nach Anhebung der Einkommensgrenzen aller Voraussicht nach deutlich ansteigen, wodurch sich die Mieterkonkurrenzsituation verschärfen werde. Kurzum, der Druck auf sozialen Wohnungsbau nehme deutlich zu.

Gleichzeitig sei die Bereitschaft bei Bauträgern und Genossenschaften, in diesem Bereich tätig zu werden, eher gering, weil die Baupreise hoch und die Mieten aber niedrig seien. Im Umkehrschluss würden die Kommunen und Einrichtungen wie der Eigenbetrieb deutlich mehr gefordert. Gehe man davon aus, dass bis zu ein Drittel des Einkommens für die Miete aufgebracht werden müsse, dann fielen sogar Pflegekräfte und Erzieher unter die Sozialwohnungsberechtigten, sagte Rudolf Metzger (SPD).

Der Bericht des Eigenbetriebs sei erfreulich und auch die Tatsache, dass 2020 keine weitere Mieterhöhung vorgenommen werde. Die Vorlage sei wichtig, meinte Christoph Funk (FDP). Mieter, die früher auf dem Privatmarkt suchen mussten, bekämen jetzt, nach der Anhebung der Einkommensgrenze, eine anständige Wohnung mit Wohnberechtigungsschein. In der Folge erhielten die Schwächsten eventuell nichts mehr. Wenn die Warteliste sorgfältig abgearbeitet werde, sei das hoffentlich nicht so in Biberach.

Der Sozialwohnungsbau im Land gehe zurück, weiß Peter Schmogro (CDU), in Biberach bleibe der Bestand glücklicherweise annähernd gleich; allerdings sei hier der Druck auf den ersten Wohnungsmarkt nicht so hoch wie im Land. Jetzt gebe es eine neue Herausforderung durch die höhere Bemessungsgrenze. „Die Wohnungsnot ist damit in der Mitte der Gesellschaft angekommen“, sagte er. Was ihm noch fehle, sei eine Bedarfserhebung für besondere Zielgruppen.

Manfred Wilhelm (Grüne) ist der Meinung, wenn es zu Stundungen der Miete in einzelnen Fällen kommt, müssten sie sozialverträglich sein. Auch Claudia Reisch (FW) sieht, dass durch die höheren Einkommensgrenzen der Druck auf den Sozialwohnungsmarkt und damit auch auf den Eigenbetrieb steigt. Das führe zu noch mehr Wohnungssuchenden. „Wir sind ein kleiner Player auf dem Wohnungsmarkt“, sagte Ralf Miller, „aber wir tun, was wir können.“

Der Sachstandsbericht ist im Ratsinformationssystem abrufbar: Drucksache 2020/172